RISCHIO LOCATIVO E RIVALSA DEL PROPRIETARIO

In questa news mi piace affrontare un argomento che riguarda veramente molti imprenditori e molti proprietari di immobili commerciali, artigianali ed industriali.

Infatti parlerò:

1. del rischio locativo, quindi delle responsabilità del conduttore dell’immobile verso il proprietario dell’immobile ai sensi dell’art.1588 del codice civile, in particolar modo per il caso di incendio;
2. di cosa accade se il proprietario dell’immobile è già assicurato e quindi della rivalsa dell’assicuratore del proprietario dell’immobile sul conduttore dell’immobile e/o il suo assicuratore;
3. di cosa succede se la rivalsa dell’assicuratore del proprietario dell’immobile non dovesse essere solo per il danno all’immobile locato ma anche per altre voci da quest’ultimo indennizzate;
4. di cosa accade se il locatario dell’immobile ha apportato delle migliorie, pagate di tasca propria, e che normalmente non rientrano nel rischio locativo;
5. di cosa accade se esiste la sola assicurazione rischio locativo.

Rischio locativo: cosa copre?

Domanda: cosa copre esattamente il rischio locativo?

Risposta: copre i danni provocati all’immobile locato da incendio per cui il locatario, ai sensi dell’art.1588 del codice civile, è sempre responsabile salvo l’obbligo di dimostrare il contrario, eventualità piuttosto remota.

Quindi l’assicurazione per il rischio locativo è obbligatoria per legge ?

Risposta: in realtà no, però è fortemente consigliata, proprio perché se dovesse capitare un incendio con danni all’immobile locato l’inversione dell’onere della prova presente nell’art.1588 del codice civile rende il conduttore dell’immobile troppo debole e troppo vulnerabile rispetto o alla richiesta di danni del proprietario dell’immobile, qualora non fosse assicurato, o alla surroga dell’assicuratore del proprietario dell’immobile, qualora quest’ultimo fosse assicurato, tra l’altro, specificatamente tutelata dall’art.1589 del codice civile.

Rischio locativo e rivalsa del proprietario dell’immobile e del suo assicuratore

In caso di danno da incendio ad un immobile, sia esso danno parziale o danno totale, se il danno viene riparato, lo stato dell’immobile a riparazione terminata è tale per cui è sicuramente migliorato rispetto allo stato in cui si trovava nell’attimo prima dell’incendio.

Ai sensi del codice civile, poiché il locatario risponde in termini di responsabilità civile, il suo obbligo è quello di indennizzare l’immobile nello stato in cui si trovava ante il danno. Quindi se il proprietario dell’immobile ripara il danno a sue spese perché non è assicurato, rischia di non vedersi restituire il maggior valore del suo immobile riparato rispetto a quello che aveva prima che accedesse l’incendio. Questo potrebbe essere un buon motivo per il proprietario dell’immobile per assicurare il suo immobile anche se ha obbligato il suo conduttore a sottoscrivere l’assicurazione rischio locativo.

Domanda: perché?

Risposta: semplice, perché una normale polizza incendio/all risks sull’immobile di proprietà in caso di riparazione del danno indennizza sempre a nuovo.

Domanda: ma quindi nel caso in cui un proprietario di un immobile sia assicurato con propria polizza, in caso di incendio dell’immobile, il suo assicuratore lo indennizza, fatto salvo il suo diritto a surrogarsi verso il responsabile?

Risposta: esatto.

Domanda: ma in questo caso la surroga viene fatta per l’intero danno pagato al proprio assicurato, quindi a nuovo?

Risposta: no la surroga dell’assicuratore del proprietario dell’immobile viene fatta in base a quanto previsto dal codice civile, quindi allo stato in cui si trovava l’immobile danneggiato al momento in cui è accaduto l’incendio, quindi esattamente nei termini previsti dalla garanzia rischio locativo.

Domanda: ma quindi se la garanzia rischio locativo copre, il conduttore dell’immobile artigianale, commerciale ecc. può dormire sonni tranquilli?

Risposta: non del tutto, perché in caso di incendio la surroga dell’assicuratore del proprietario dell’immobile viene fatta anche per altri voci di danno, per esempio per le “spese demolizione e sgombero“ dei residuati del sinistro, che la garanzia rischio locativo ai sensi della sua definizione non copre mai.

Domanda: e quindi deve rispondere di tasca propria il povero conduttore dell’immobile che, magari, ha anche avuto un danno al contenuto, magari non del tutto indenizzato, abbinato ad un danno da fermo di attività, spesso non addirittura assicurato, quindi non indennizzato?

Risposta: la nostra esperienza ci porta a rispondere di sì, si riporta di seguito un caso che ci è capitato, anche se non siamo del tutto convinti che quanto accaduto in questo caso sia corretto. Si precisa che in questo caso eravamo dalla parte del proprietario dell’immobile, quindi non avevamo titolarità a parlare per conto del conduttore dell’immobile, quindi non abbiamo obiettato nulla.

Rischio locativo: cosa comprende?

Di seguito il penultimo punto che vado ad approfondire, che riguarda le spese di miglioria di un immobile preso in locazione, che il 99% dei locatari sostiene, proprio per meglio adeguare l’immobile preso in locazione alle loro esigenze produttive, commerciale ecc., spesso barattandole con un canone calmierato.

Domanda: perché faccio questa piccola divagazione sul tema?

Risposta: proprio perché si tratta di una situazione molto diffusa e spesso non presa in considerazione da parte dei locatari degli immobili al momento dell’assicurazione rischio locativo. Infatti le migliorie apportate all’immobile in caso di incendio o comunque anche in caso di altri tipi di danno, poiché le ha fatte l’inquilino, non possono rientrare in una garanzia di responsabilità, sia perché non si tratterebbe di danno provocato a terzi sia perché dovendo essere ripristinate per permettere al locatario di continuare a svolgere l’attività non possono essere indennizzate allo stato in cui si trovavano prima del danno, altrimenti la differenza la deve mettere quest’ultimo.

Domanda: quindi cosa fare per non avere problemi?

Risposta: le soluzioni sono varie, l’importante è che la polizza sottoscritta le preveda e l’importante è che tali lavori, spesso rilevanti, vengano valorizzati in modo corretto rispetto ai criteri di polizza.

Domanda: a questo punto sorge spontaneo chiedersi ma se il rischio locativo copre il danno da incendio allo stato in cui si trovava prima dell’incendio, chi paga il maggior costo per ripararlo se il proprietario dell’immobile non ha sottoscritto una propria polizza?

Risposta: il proprietario dell’immobile di tasca propria.

Domanda: ma se il proprietario dell’immobile non dovesse avare le risorse per sistemarlo, il povero inquilino come fà a ripartire con la sua attività?

Risposta: il problema non è di poco conto.

Domanda: ma quindi in questi casi quali sono le soluzioni?

Risposta: le soluzioni sono diverse, la cosa più importante è che si pattuiscano nel contratto di locazione, così da diventare obbligo per la parte interessata, che se inadempiente ne risponde per inadempimento contrattuale con tutto quello che ne consegue in favore della parte tutelata da tale obbligo. Casomai fossi interessato ad approfondire questi ultimi argomenti ci puoi contattare, perché grazie alla nostra esperienza abbiamo individuato e già sperimentato varie soluzioni a questa problematica. 

L’argomento è piuttosto interessante e merita di un ulteriore approfondimento che faremo in nostra prossima news che pubblicheremo a breve nel blog del nostro sito.

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Contattaci!!!!!! 

Incendio a capannone locato e rivalsa dell’assicuratore del proprietario dell’immobile sull’assicuratore del locatario assicurato con il rischio locativo: un caso reale

Luogo di accadimento: provincia di Brescia;

Evento accaduto: incendio all’interno di azienda che svolgeva attività di serigrafia su abbigliamento in genere.

Polizze impegnate:

1. all risks incendio stipulata dal proprietario dell’immobile;
2. rischio locativo stipulata dall’inquilino.

Danno indennizzato dalla polizza all risks del proprietario:

a) danno all’immobile allo stato in cui si trovava prima del sinistro: € 130.000,00;

b) integrazione di indennizzo per il danno a costo di ricostruzione a nuovo: € 40.000,00;

c) spese demolizione e sgombero: € 30.000,00;

d) totale danno indennizzato dalla polizza del proprietario dell’immobile: € 200.000,00

Surroga della polizza all risks del proprietario su polizza rischio locativo dell’inquilino: pari a € 160.000,00.

Domanda: perché la surroga dell’assicuratore del proprietario non è pari a € 130.000,00, che corrisponde al danno all’immobile ante sinistro?

Risposta: semplice, perché l’assicuratore del proprietario dell’immobile si è surrogato anche per le “Spese Demolizione e Sgombero“

Domanda: quanto ha pagato la polizza dell’inquilino?

Risposta: purtroppo solo € 130.000,00.

Domanda: la differenza ad arrivare a € 160.000,00, quindi € 30.000,00 chi l’ha pagata ?

Risposta: purtroppo l’inquilino, perché la sua polizza non ha risposto, in quanto, a dire del suo assicuratore, il rischio locativo non comprende le spese demolizione e sgombero.

Né la voce spese demolizione e sgombero presente in polizza poteva rispondere, non essendo una clausola di responsabilità come il rischio locativo.

Riflessioni che emergono da questo case history:

- come detto, in questo caso noi curavamo gli interessi del proprietario dell’immobile, quindi nulla potevamo dire all’assicuratore del locatario;

- pur tuttavia, il nostro parere sul punto è che la polizza dell’inquilino avrebbe dovuto comunque pagare perché la clausola “Demolizione e Sgombero“ di tutte le polizze è abbastanza ampia nella sua portata, quindi anche quella di questo inquilino.

Casomai fossi interessato ad approfondire una situazione similare, ci puoi contattare perché grazie agli approfondimenti svolti su questo argomento siamo in grado di indicare le corrette soluzioni già immaginando anche eventuali obiezioni. Contattaci!!!!!!